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潘石屹成功大撤退

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发表于 2021-6-17 17:14:42 | 显示全部楼层 |阅读模式


作者丨黄莹
编辑丨胡刘继
子弹飞了那么久,终于落了下来。
6 月 16 日晚间,SOHO 中国发布公告称,黑石集团发出全面收购要约,投资 SOHO 中国有限公司,以取得其控制权。
黑石计划以每股 5 港元进行要约收购,要约最高现金代价为 236.58 亿港元。SOHO 中国董事长潘石屹以及执行董事张欣将在本次交易完成后,成功套现 142.8 亿港元。
236.58 亿港元的售价,相较前几次传闻中的收购价格更低,远不及潘石屹最初的预期。
不过,对于潘石屹和 SOHO 中国来说,这已经是个不错的选择。
成也谨慎,败也谨慎
这样的决定,符合潘石屹一贯作风——谨慎保守。
潘石屹一直给自己贴着谨慎标签,这跟他贫苦的出身有关,更与他发家时经历的那一轮地产泡沫有关。
1992 年 " 南方谈话 " 后," 十万人才下海南 " 的浪潮将当地楼市推向疯狂,后来被称为万通六君子的潘石屹、王功权、冯仑等人,也是这时踩上海南炒房这个风口,赚得一桶金。
潘石屹曾多次回忆,自己凭着五斤桔子和一条三五烟,打开了海口规划局的大门。但后来翻阅资料发现:海口当时的人均住房报建面积是 50 多平方米,而同期北京的人均住房面积才 7 平方米。 谨慎心态之下,潘石屹等人决定退出海南,这一次 " 跑路 " 最终成了顺利逃顶。


(潘石屹)
也正是因为这次顺利逃顶,才有了后来的 SOHO 中国。
回到北京,潘石屹与妻子张欣开启了二次创业。1995 年,SOHO 中国成立,主攻商业地产,建外 SOHO、SOHO 尚都、朝外 SOHO 等一一亮相。
2007 年,SOHO 中国在香港上市,这是潘石屹的高光时刻。
潘石屹的行事风格,说得好听是谨慎,说得不好听是保守,日后,SOHO 中国的落寞,也和潘石屹的几次保守决定相关。
第一次决定是 2008 年遭遇金融危机时,他放弃扩张,决定保留最充足的现金流。
那时海外金融危机开始发酵,中国房地产市场经历一轮暴涨后遭遇政策重拳遏制。
2008 年 3 月,手握上市刚融来的 19 亿美元的潘石屹,发表了一个 " 百日剧变论 ",认为房地产将进入下行通道。他决定,所有战略的调整都采用最保守的方式,保留最充足的现金流。
结果,剧变并没有发生,政府启动紧急救市—— 4 万亿投资。货币宽松之下,房地产迎来了及时雨,之前杠杆最高的房地产商成为了收益最大的人,而 SOHO 中国的命运也从此埋下伏笔。
第二次决定是潘石屹决定告别散售,从房地产开发商转型做 " 包租公 "。
2010 年,以散售为主的 SOHO 中国遭遇北京 " 禁止物业散售 " 的政策,营业额大跌。Wind 显示,2011 年 SOHO 中国营业额同比大跌 68%,营业利润同比下降 72%。
于是,他在 2012 年正式决定:告别散售,持有北京、上海有价值的物业。因为在他看来,随着租金升高," 五年后,SOHO 租金年收入将超过 40 亿元 "。
从此,SOHO 中国和其他开发商的路子越走越远,因为把全部的资金储备用来支撑转型过程中的开支,SOHO 中国没钱拿地,2013 年获取北京丽泽地块是 SOHO 拿的最后一块地。
但没想到的是,潘石屹再一次踏空,2014 年之后,房地产又迎来一轮上升周期。即便是租金收入上升,也掩盖不了 SOHO 中国利润率、周转速度的下降。2014 年,其营业额缩水到 60 亿元,同比下滑 58%。
两次错误的决定之后,SOHO 中国变得越来越小,不仅再也无法回到 2010 年营收 184.23 亿的巅峰,总营收甚至从 2012 年的 155.44 亿元,剧降至 2020 年的 25.15 亿元。


潘石屹还曾把目光投向了共享办公。在 2015 年,SOHO 中国推出共享办公 SOHO 3Q。但这一项目不仅没能挽救得了两次踏空行情的 SOHO 中国,还一直处于亏损之中。在 2020 年疫情来临后,入不敷出的 SOHO 3Q,被打包卖给了筑梦之星。
卖楼自救
屡次踏空的潘石屹,走上变卖公司这条道路并不奇怪。
根据年报显示,SOHO 中国在 2020 年的融资成本为 4.7%,而潘石屹在 2019 年曾对媒体透露," 我们物业回报率是 3%"。
租金回报率还赶不上银行贷款利息,这说明当包租公已经成了一个不赚钱的买卖。
SOHO 中国的境遇在写字楼空置率上升之后,变得更加糟糕。
近几年,办公楼租赁市场相较前几年发生了很大的变化,一线城市写字楼空置率上升明显—— SOHO 中国空置率增加,办公室租不出去,成了大难题。
这一情况在疫情来临之前就已经如此。2019 年年报显示,SOHO 中国的主要投资物业项目,除了 SOHO 天山广场以及 2019 年新入市的丽泽 SOHO、古北 SOHO 以外,其余项目的出租率均有所下降。


(北京,丽泽 SOHO)
2020 年疫情之下,SOHO 中国更是经历了前所未有的压力,除了外滩 SOHO 以及两个新项目,出租率又有所下降。
空置率的上升,让 SOHO 中国的资金压力陡然增加。
根据年报显示,2020 年,SOHO 中国的现金以及现金等价物为 3.97 亿元,这个数字在上年同期为 12.07 亿元。相比之下,其短期借款以及长期借款当期到期部分 10.12 亿元,上年同期这个数字为 16.32 亿元。
不仅是现金远覆盖不上短债,而且缺口越来越大。
这个情况潘石屹并不是不知道,他一直在通过买项目来缓解资金压力。从 2014 开始,SOHO 中国卖掉了 SOHO 静安广场、SOHO 海伦广场,2016 年,又相继卖掉 SOHO 世纪广场、虹口 SOHO 等。


2019 年 10 月,SOHO 中国以 7.61 亿元,卖掉建外 SOHO 东区、三里屯 SOHO、SOHO 尚都等项目下面的总共 2583 个停车位;又卖掉 SOHO3Q 旗下 11 个项目。
对此,潘石屹美名其曰低进高出,是正常行为。
从年报中可以看到,这其实是潘石屹在极力掩盖营收、净利润双降的事实。从 2012 年开始,SOHO 中国无论是营收还是净利润,都一直在下降。如果不是因为卖掉了很多资产,SOHO 中国的业绩恐怕更难看。
对于潘石屹来说,SOHO 3Q 可能是最后的挣扎,但失败之后,从卖项目走向卖公司,只是时间和价格是否谈拢的问题。
黑石捡了个大便宜
这次接盘人黑石集团,一直以来就是 SOHO 中国的 " 绯闻对象 "。
从市场传闻以及 SOHO 中国发布的公告来看,从 2019 年开始,潘石屹就有清空资产的打算。当时,市场传闻 SOHO 中国旗下八个项目要被打包卖掉,标价 80 亿美元,接盘者为黑石集团。
2020 年,SOHO 中国曾发布公告表示 " 开始和海外金融投资者洽谈 "。当时的传闻接盘者也是黑石集团,收购价格相较第一次少了一半,为 40 亿美元,只不过这一次的私有化以中止告终。
而这次最终的接盘人,就是黑石,区别只在于收购价格,要约最高现金代价为 236.58 亿港元(约合 30.4 亿美元),相当于比 2020 年的传闻又少了将近 1/4。
80 亿无人问津,40 亿私有化中止,30 亿才发起要约收购,这说明潘石屹和张欣可能在价格上作出了不少让步。
从目前 SOHO 中国的每股净资产来看,其每股净资产为 8.37 港元,5 港元每股相当于打了不到 6 折,黑石其实捡了个大便宜。


黑石接盘 SOHO 中国的消息释放出来后,截至 6 月 17 日上午收盘,SOHO 中国的股票大涨 22.37% 至 5.7 港元 / 股。黑石集团收盘也上涨 1.19% 至 98.48 美元 / 股。
对于潘石屹夫妇,其实也不亏。交易完成之后,潘石屹和张欣不仅能套现 142.8 亿港元,SOHO 中国现有控股股东(张欣)还将保留 9% 的股权。
根据公告显示披露的细节,此次要约完成后,黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识,支持和加强公司的业务发展。
1985 年成立的黑石集团,是全世界最大的独立另类资产管理机构之一,业务涵盖私募股权、房地产以及对冲基金投资等。房地产板块是黑石的重要支柱。
在黑石的历史中,投资不良房地产项目,是其发展壮大的法宝。


(黑石集团主席苏世民)
2008 年,在全球房地产和信用市场陷入混乱之际,黑石设立房地产债券策略基金,接了那些因房贷风险陷入流动性危机的银行的盘。以 " 买入 - 修复 - 卖出 " 的策略,黑石开始在在全球范围寻求房地产投资机会。2019 年黑石一只地产基金(BREP IX 基金)的募集再创纪录,规模达到 201 亿美元。
可以说,黑石集团是一个善于将财务状况不太好的房地产公司,化腐朽为神奇,然后从中获利的一家投资机构。
相对于潘石屹夫妇自己管理公司,让黑石来掌舵公司,或许是让其资产再次升值的最好选择。

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